W czym agent nieruchomości może pomóc najemcy?

Zdecydowanie więcej poszukujących niż ofert, rosnące koszty życia, w końcu castingi na najemcę – tak można opisać utrzymującą się sytuację na rynku najmu. Wbrew pozorom najemcy nie muszą sami mierzyć się z tymi wyzwaniami. Z pomocą przychodzą pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy dostarczają wartość w postaci usług m.in. wsparcia w poszukiwaniach mieszkania, lecz także sporą oszczędności czasu (i nerwów).

O czym przeczytasz w artykule?

• Agenci nieruchomości – wiedza, z którą najem przychodzi łatwiej
• Jak agent nieruchomości może pomóc w poszukiwaniu mieszkania na wynajem?
• Dostępność ofert mieszkań na wynajem
• Weryfikacja właściciela mieszkania na wynajem i ogłoszenia
• Jak negocjować umowę najmu?
• Pomoc agenta nieruchomości w zawarciu umowy najmu
• Protokół zdawczo-odbiorczy i odebranie kluczy
• Plusy i minusy współpracy z agentem nieruchomości dla najemcy
• Podsumowanie

Agenci nieruchomości – wiedza, z którą najem przychodzi łatwiej

Z pozoru poszukujący mieszkania lub domu na wynajem mogą być przekonani, że samodzielne poszukiwania nie spowodują żadnego problemu – w końcu są portale z ogłoszeniami, mapy nieruchomości, z których można przebierać w ofertach. W świadomości wielu osób zatrudnianie agenta nieruchomości to usługa przede wszystkim dla właściciela nieruchomości na wynajem, który chce mieć wsparcie i wykonaną pracę w postaci przygotowania mieszkania do najmu, wystawienia i obsługi ogłoszeń. Jednak jeśli jesteśmy najemcą, to wiedza doświadczonego pośrednika może być jeszcze cenniejsza.

W jakim rejonie miasta szukać nieruchomości na wynajem? Gdzie są nieduże mieszkania w dobrym standardzie? Czy uniwersalną praktyką jest podawania całej kwoty opłat, czy raczej czynsz z ogłoszeń to tylko początek wydatków? Pytań jest wiele, a czasu z reguły coraz mniej. Pierwszy etap to wybór konkretnego eksperta, który pomoże nam w najmie. Jest on często połączony z ogólną rozmową o rynku najmu w danym mieście lub jego rejonie. Poza wstępnymi informacjami raczej nie otrzymamy zasobu wiedzy – trzeba stać się klientem, czyli podpisać umowę, w której będzie określone wynagrodzenie, czas obowiązywania i zakres obowiązków pośrednika nieruchomości wobec klienta.

Przeczytaj również: Poradnik dla najemcy „Jak bezpiecznie nająć mieszkanie w 10 krokach?"

Jak agent nieruchomości może pomóc w poszukiwaniu mieszkania na wynajem?

Jeśli nie znamy miasta i jego specyfiki, to orientacja agenta nieruchomości będzie bardzo cenna. Warto też porozmawiać o własnych potrzebach i preferencjach. Może się okazać, że w danym mieście są akademiki prywatne dla studentów, dla rodzin bardzo atrakcyjne domy na wynajem ze wszystkimi udogodnieniami w zasięgu spaceru, a dla młodych, pracujących i ambitnych mieszkania w najbardziej prestiżowych budynkach. Kolejny aspekt to stawki najmu, które mogą różnić się w zależności od dzielnicy – pośrednik będzie mieć najlepszą orientację, co jest okazją, a które ogłoszenie szybko wraca lub “wisi” bardzo długo na serwisie – i dlaczego tak jest.

Warto porozmawiać z doświadczoną osobą, która zweryfikuje oczekiwania i plany, co do miejsca i rodzaju poszukiwanego lokalu. Znajomość miasta to również wiedza o tym, że z najbliżej położonej dzielnicy niekoniecznie będzie łatwo dojechać do miejsc nauki lub pracy. Dobry agent nieruchomości wie, że akurat dokładnie na tej trasie zaczyna się remont lub inne utrudnienia, które potrwają nawet kilka lat, a nie są “chwilowe”, jak czasem mogą twierdzić wynajmujący. Takie drobiazgi, jak strefa płatnego parkowania, średnie opłaty za miejsce na parkingu lub za najem miejsca postojowego większość osób odkłada na później – a może to być bardzo kosztowny element zamieszkiwania w jakimś miejscu. Pośrednik nieruchomości od razu przy pytaniu o nasze potrzeby powinien zapytać, czy zależy nam na miejscu postojowymi, czy mamy dodatkowe uwagi.

Dostępność ofert mieszkań na wynajem

Ponieważ agenci nieruchomości na coraz większą skalę zajmują się obsługa najmu, mają też dostęp do większej liczby ofert. Część ogłoszeń bywa najpierw wystawiana w wewnętrznych systemach, dostępnych jedynie dla agentów, a następnie stamtąd jest wystawiana na portale. Pośrednicy mogą mieć nie tylko dojście do większej liczby ogłoszeń, ale również do tych jeszcze niewidocznych na ogólnodostępnych serwisach.

Obecnie ze względu na znaczne spowolnienie procesów sprzedaży nieruchomości, pośrednik może również wykorzystać swoją bazę kontaktów i zaproponować klientom mającym lokal na sprzedaż, żeby taką nieruchomość wynająć. Sprawdza się to szczególnie wtedy, jeśli pojawi się poszukujący, dla którego będzie to idealne mieszkanie. Agenci, mając wiedzę i szerokie możliwości, mogą bardzo szybko znajdować rozwiązania i przy dobrze określonych oczekiwaniach klienta potrafią być bardzo skuteczni. Zatem jeśli zastanawiasz się, czy jako potencjalny najemca skorzystać usług pośrednictwa i zależy Ci na komforcie, warto rozważyć profesjonalne wsparcie.

Weryfikacja właściciela mieszkania na wynajem i ogłoszenia

Agenci nieruchomości w ramach podstawowych czynności weryfikują właściciela lub osobę, która wystawia mieszkanie na wynajem. Czasem to prosta sprawa: jest właściciel, czyli jedyna osoba wymieniona w księdze wieczystej, ale czasem bardziej skomplikowane – czy może podpisać umowę bez małżonki lub siostry, które również widnieją w księdze, czy ma odpowiednie pełnomocnictwa do dysponowania mieszkaniem i podpisania umowy najmu.

Kolejna sprawa, z kim uzgadnia się warunki najmu, jeśli mieszkanie należy do firmy, spółki lub fundacji? Tu też pośrednik powinien pomóc przejść przez kręte formalności. W skrajnych przypadkach zdarza się, że wystawiane są lokale z intencją wynajmu, których nie można wynajmować lub podnajmować: należące do gminy (mieszkania komunalne) lub użyczone wyłącznie jednej osobie, mieszkania w zasobach TBS. Czasem bywa i tak, że toczy się skomplikowana sprawa spadkowa i nie bardzo wiadomo, z kim podpisać umowę najmu danego mieszkania i komu płacić czynsze – w takich sytuacjach bardziej doświadczony pośrednik może okazać się na wagę złota.

Poza sprawami związanymi z sytuacją prawną pośrednik posiada kompetencje, aby wskazać na wady nieruchomości: niesprawna instalacja elektryczna stanowiąca ryzyko dla obu stron najmu, czy zbyt niska balustrada na balkonie. Możliwe do wykonania drobne naprawy i usprawnienia będą zupełnie inaczej odbierane, jeśli wyjdą od profesjonalisty, niż od potencjalnego najemcy. To również punkt wyjścia do kolejnego kroku, jeśli strony zdecydują się na najem, czyli etap negocjacji warunków najmu.

Przeczytaj również: Naprawa sprzętów AGD: kto odpowiada w mieszkaniu na wynajem?

Jak negocjować umowę najmu?

“Własny” pośrednik lub pośredniczka to także profesjonalista, który wesprze wiedzą i doświadczeniem przy negocjowaniu warunków najmu. Warunki najmu to nie tylko miesięczny czynsz najmu, ale i wysokość kaucji, rozłożenie obowiązków i opłat pomiędzy wynajmującego i najemcę, dostęp do schowka lub piwnicy, umeblowanie…

Dodatkowo zatrudnienie pośrednika jest krokiem do pokazania wiarygodności jako najemca. Podczas decyzji o zatrudnieniu agenta podaje się swoje dane, zobowiązuje do zapłaty wynagrodzenia, do tego rzadko taka osoba bierze udział w tzw. castingach – bo jest reprezentowana przez profesjonalistę. Przez pośrednika przechodzą pytania i dodatkowe wymagania wynajmującego, a te niezgodne z prawem są po prostu od razu blokowane. To daje duży komfort w poszukiwaniach i uzgodnieniach warunków najmu oraz treści umowy.

Pomoc agenta nieruchomości w zawarciu umowy najmu

Na kolejnym etapie, po sprecyzowaniu wymagań, znalezieniu mieszkania lub domu i uzgodnieniu warunków, przychodzi czas na podpisanie umowy najmu. Tutaj obecność profesjonalisty pozwala nam skorzystać z dobrych wzorów i dostosować je do wynegocjowanych warunków najmu oraz samego mieszkania. To samo sprawdza się również z umową zaproponowaną przez wynajmującego.

Warto pytać i rozmawiać o poszczególnych zapisach, upewnić się co do tego, jak zapisane zostały intencje obu stron najmu, aby potem łatwiej porozumieć się w razie kłopotów. Umowa najmu okazjonalnego to często efekt pracy pośredników, którzy potrafią przekonać obie strony do takiej formy umowy najmu, dopilnować wszelkich formalności i dokumentów, pomóc przy pojawiających się trudnościach i wątpliwościach. Profesjonalista nie dopuści też do umieszczenia w “zwykłej” umowie najmu zapisów całkowicie niezgodnych z prawem, jego lub jej wiedza i doświadczenie mogą być bardzo pomocne przy spokojnym wyjaśnianiu, dlaczego dane zapisy wymagają zmian.

Protokół zdawczo-odbiorczy i odebranie kluczy

Po umowie następuje kolejny krok: protokół zdawczo-odbiorczy i przekazanie mieszkania. W tym przypadku, podobnie jak przy innych formalnościach, bardzo przydaje się osoba, która nie pierwszy raz wykonuje takie czynności. Agent nieruchomości sprawdzi urządzenia, spisze liczniki i dopyta o dostęp do zaworów wody, gazu i bezpieczników prądu. Pośrednik często postrzegany jest po prostu jako profesjonalista, który wykonuje swoją pracę, a nie osoba, która szuka wad i usterek w lokalu. Taka pozycja “trzeciej strony” sprawia, że wszelkie problemy mogą być szybciej rozwiązane, bez dodatkowych emocji i sporów. Nie trzeba też szukać wzorów protokołu, informacji o tym, jak przepisać liczniki – pośrednik dokładnie zna procedury i ma odpowiednie pisma.

Plusy i minusy współpracy z agentem nieruchomości dla najemcy

Czy współpraca z pośrednikiem ma minusy? Na pewno, przede wszystkim to po prostu koszty wynagrodzenia. Na początku najmu trzeba mieć pieniądze na kaucję, pierwszy czynsz najmu, czasem zapłacić przeprowadzkę i dokupić coś do nowego miejsca, a do tego opłacić pośrednika – razem to całkiem duże wydatki. Warto pamiętać, że agent nieruchomości co do zasady tylko doprowadza do zawarcia umowy najmu. Po przekazaniu mieszkania lub na koniec najmu można prosić o kolejną, dodatkowo płatną usługę, albo znów zdecydować się na kolejną współpracę: pomoc w zakończeniu umowy i znalezienie kolejnego mieszkania, na wynajem lub na własność.

Płaci się jednak pośrednikowi za to, czego można nie robić osobiście: poświęcanie czasu na przeglądanie ogłoszeń, dzwonienie lub pisanie, sprawdzanie informacji o mieście i ogólnie o najmie. Profesjonalista uchroni przed najmem na niekorzystnych warunkach, odfiltruje też ogłoszenia niejasne prawnie, dopilnuje przekazania mieszkania i odpowiednich pokwitowań wszelkich początkowych płatności. Dzięki dobrej usłudze najem może być procesem szybkim i dość spokojnym – ale to wciąż strony podejmują decyzje, a pośrednik jest tylko osobą, dzięki której można to zrobić pewniej i spokojniej.

Pośrednicy, jak w każdej innej branży, miewają negatywne opinie i nie wszyscy działają zgodnie z najwyższymi standardami, dlatego nie warto podpisywać umowy “na kolanie”, przed oglądaniem mieszkania. Zdecydowanie najpierw warto poświęcić czas na poszukiwania, aby wybrać pośrednika, który będzie rzetelnie reprezentował nasze interesy. Można takie osoby znaleźć, pytając o polecenia, sprawdzając agencje nieruchomości w mieście, w którym poszukujemy mieszkania. Kolejną opcją są platformy internetowe, takie jak Flatbingo, a także organizacje branżowe, listy profesjonalistów, które można znaleźć na stronach Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości lub Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Podsumowanie

Najem bywa trudnym procesem: decyzje, poszukiwania, negocjacje i w końcu formalności, które wymagają sporo wiedzy. Spokój i rozwaga są bezcenne, dlatego jeśli możemy sobie na to pozwolić, warto korzystać z usług agenta nieruchomości jako poszukujący, przyszły najemca. Profesjonalna obsługa to nie tylko oszczędność czasu, dostęp do wiedzy o specyfice danego rynku, ale i lepsza pozycja w poszukiwaniach i w rozmowach z wynajmującymi.